Quyền mua bán, chuyển nhượng chỗ để xe ô tô tại các tòa nhà chung cư được quy định tại Thông tư 02/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đang gây ra nhiều băn khoăn, lo ngại. Nhiều vấn đề sẽ nảy sinh từ quy định cho phép mua bán, chuyển nhương chỗ để xe ô tô tại tầng hầm các chung cư.
Cư dân lo lắng
Theo Thông tư 02/TT-BXD ngày 15-2-2016 của Bộ Xây dựng về Quy chế quản lý sử dụng chung cư mới được ban hành, từ ngày 2-4-2016 tới đây, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ôtô và có quyền chuyển nhượng, cho thuê lại chỗ để xe. Quy định cho phép mua, bán và cấp sổ đỏ cho chỗ để ô tô ở chung cư có mục đích đảm bảo quyền lợi của người mua, tuy nhiên, nhiều người dân cũng như các chuyên gia lại bày tỏ lo ngại về việc khó kiểm soát các vấn đề phức tạp phát sinh, biến tướng khi thực hiện quy định này như đầu cơ, ép giá…
Ông Nguyễn Văn Ước, cư dân tại Khu đô thị Linh Đàm cho rằng sẽ khó kiểm soát việc sử dụng chỗ để xe ô tô khi đã bán lại cho cư dân. Ví dụ, vì chỗ để xe rất đắt, rất có giá trị cho nên chưa biết là tôi có xe hay không có xe nhưng tôi được quyền mua thì tôi sẽ mua. Vì đó là tài sản cá nhân nên sau đó tôi có quyền chuyển nhượng hoặc cho người khác thuê lại trong từng năm hoặc 3 năm, 5 năm, 10 năm để kiếm lời. Điều này ai sẽ kiểm soát?
Về vấn đề này, ông Phạm Đình Thái, Chủ nhiệm Hợp tác xã quản lý và cung cấp dịch vụ nhà ở Thụy Điển cũng nhận định, khi cho phép mua bán chỗ để ô tô, sẽ có khả năng nhiều người lợi dụng để đầu cơ kinh doanh, mua các chỗ đẹp rồi bán lại với giá cao, còn cư dân khi có nhu cầu bắt buộc phải mua lại. Hoặc những chỗ đỗ xe nào chưa bán được lại thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, ai muốn sử dụng phải thuê lại theo giá họ đặt ra.
Dù thông tư đã có quy định “phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư”, tuy nhiên, theo nhiều ý kiến, không thể tránh khỏi chuyện đầu cơ, thậm chí đầu cơ ngay trong chính các cư dân của tòa nhà. Cụ thể, nhiều người có tiền có thể nhờ những người không có nhu cầu mua chỗ để xe đăng ký mua, sau đó chuyển nhượng lại các suất này cho họ.
Một trong những nỗi lo thường trực của người dân trước quy định này chính là sợ bị ép giá. Chị Nguyễn Kiều Vinh, cư dân tại Khu đô thị Dương Nội cho rằng, nếu không có những quy định về mức giá trần đối với từng phân khúc nhà, từng vị trí của dự án thì rất dễ dẫn đến trường hợp chủ doanh nghiệp đưa ra mức giá cao quá so với thị trường và so với mức đầu tư, hoặc cùng một phân khúc nhưng mỗi nơi một giá. Điều này sẽ tạo ra sức ép và gây thiệt thòi cho cư dân của tòa nhà và khó tránh khỏi tranh chấp trong quá trình mua bán, sử dụng hoặc chuyển nhượng.
Không nên bán, chỉ nên cho thuê?
Về quyền chuyển nhượng, cho thuê đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư, Thông tư quy định, người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư.
Tuy nhiên, quy định này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) là bất cập, bởi vô hình chung đã hạn chế quyền của chủ sở hữu nhà chung cư đang sở hữu chỗ để xe ô tô và tạo lợi thế hơn cho chủ đầu tư, bởi chủ sở hữu nhà chung cư chỉ được chuyển nhượng, cho thuê lại chỗ để xe ô tô cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, Thông tư đã không hạn chế quyền của chủ đầu tư đã sở hữu chỗ để xe ô tô. Ông Lê Hoàng Châu dẫn ví dụ, chung cư có 10 căn hộ, có 10 chỗ để xe ô tô. Có 8 chủ sở hữu chung cư mua 8 chỗ để xe ô tô, 2 chủ sở hữu chung cư không mua nên 2 chỗ để xe ô tô này thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Sau một thời gian, lại có thêm 2 chủ sở hữu chung cư bán lại chỗ để xe ô tô, theo quy định của Thông tư thì chỉ được chuyển nhượng lại cho chủ sở hữu chung cư, hoặc người sử dụng chung cư, hoặc chủ đầu tư. Nếu 2 chủ sở hữu chung cư ban đầu không mua, nay vẫn tiếp tục không mua thì có khả năng cả 2 chỗ để xe ô tô này sẽ được chủ đầu tư mua, và sau đó, chủ đầu tư có thể bán, cho thuê lại cho người bên ngoài chung cư vì Thông tư đã không điều chỉnh hành vi này.
Theo ông Châu, ở nhiều nước, thị trường mua bán chỗ để xe ô tô tự do, sau khi chung cư đưa vào sử dụng đều có quy định ưu tiên bán chỗ để xe ô tô cho chủ sở hữu chung cư, nhưng sau đó, chủ sở hữu được toàn quyền chuyển nhượng chỗ để xe ô tô này, người bên ngoài cũng có quyền mua lại chỗ để xe ô tô của chung cư nếu có nhu cầu. Do vậy, để đảm bảo quyền của người chủ sở hữu chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư, lãnh đạo HoREA đề nghị quy định lại theo hướng “Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì phải ưu tiên chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sỡ hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó, nếu các đối tượng này không mua, không thuê thì được quyền chuyển nhượng, cho thuê cho người có nhu cầu”.
Nhiều ý kiến cho rằng, khi mua bán, chuyển nhượng chỗ để xe ô tô sẽ này sinh vấn đề khu vực hầm sẽ có nhiều chủ sở hữu, gồm người ở chung cư đã mua chỗ để xe ô tô, người ở chung cư không được mua chỗ để xe ô tô, người ở ngoài chung vào mua chỗ để xe, chủ đầu tư và sẽ gây ra việc khó kiểm soát.
Ở một chiều cạnh khác, theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, người ở chung cư không phải cố định, nhu cầu chỗ để ô tô vì thế cũng biến động. Có thể hiện tại hộ dân này không có xe nhưng nhiều năm nữa họ có xe sẽ phát sinh nhiều chuyện. Cho thuê thì còn điều chỉnh được, nếu đã bán thì khó điều chỉnh. Do đó, ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng, nếu bán, cấp sổ đỏ luôn chỗ để ô tô là chưa phù hợp với thực tế, mà chỉ nên cho thuê.